전세사기, 계약 전 이 8가지만 확인하면 막는다 (2026 체크리스트)

전세사기 뉴스를 보면 좀처럼 남 일 같지가 않다. 평생 모은 보증금이 한순간에 묶이거나 사라지는 이야기들. 그런데 다행인 사실이 하나 있다. 대부분의 전세사기는 계약 전 몇 가지만 확인하면 상당 부분 걸러진다. 거창한 법 지식이 아니라, 등기부를 한 번 더 들여다보고 숫자 하나를 계산하는 기본기가 보증금을 지킨다.

문제는 이 기본기를 ‘계약하는 그 자리의 분위기’에 떠밀려 건너뛴다는 것이다. 그래서 미리 순서를 정해두는 게 중요하다. 계약 전 반드시 확인할 8가지, 순서대로 정리했다.

1. 등기부등본, 세 번 확인하라

전세의 기본 중 기본이다. 등기부등본에서 진짜 소유자가 누구인지, 빚(근저당)이 얼마나 잡혀 있는지, 신탁·가압류는 없는지를 본다. 중요한 건 횟수다. 부동산에서 한 번 보여준 걸로 끝내지 말고, 계약 직전 · 중도금 직전 · 잔금 직전 총 3번을 본인이 직접 발급해 확인한다. 계약과 잔금 사이에 몰래 대출을 받아 근저당을 잡는 수법을 막기 위해서다.

2. 전세가율 계산 — 80%가 마지노선

깡통전세(집값보다 보증금+빚이 큰 집)를 거르는 핵심 숫자다. 전세가율 = 전세금 ÷ 집 시세. 이 값이 80%를 넘으면 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 다 돌려받지 못할 위험이 커진다. 여기에 더해, 선순위 근저당 + 내 보증금의 합이 집값의 70%를 넘는지도 계산해 본다. 넘는다면 위험 신호다. 시세는 다음에 나오는 안심전세 앱·실거래가로 확인한다.

3. 임대인 세금 체납 — 이제 동의 없이도 본다

임대인이 세금을 크게 체납했다면, 집이 공매로 넘어갈 때 그 세금이 내 보증금보다 먼저 변제될 수 있다. 과거엔 임대인 동의가 필요해 확인이 어려웠지만, 2026년 기준 임차인은 임대인의 동의 없이도 관할 세무서에서 임대인의 미납 국세 내역을 열람할 수 있다. 계약 전 꼭 활용하자. 체납이 많은 집은 피하는 게 답이다.

4. 신탁 등기인지 확인 — “신탁이지만 문제없다”가 제일 위험

등기부에 **‘신탁’**이 적혀 있다면 각별히 조심해야 한다. 이 경우 집의 진짜 주인은 임대인이 아니라 신탁회사다. 임대인이 신탁회사의 동의 없이 멋대로 전세를 놓으면, 그 계약은 무효가 되어 보증금을 떼일 수 있다. “신탁이지만 아무 문제 없다”는 말이 나오면 그게 가장 큰 위험 신호다. 신탁원부를 확인하고, 신탁회사의 동의 여부를 반드시 따져야 한다.

5. 안심전세 앱으로 시세·권리 한 번에

국토교통부 ‘안심전세’ 앱을 깔면 스마트폰으로 시세, 건축물대장, 등기 변동 알림, 악성 임대인 여부, 전세보증보험 가입 가능 여부까지 한 번에 확인할 수 있다. 등기부·시세·보증보험을 따로 떼어 보기 어렵다면, 이 앱부터 켜는 게 가장 빠르다.

6. 임대인 신분증 진위 — 그 자리에서 확인

계약 상대가 진짜 소유자(또는 정당한 대리인)인지 확인한다. 신분증을 받아 그 자리에서 주민등록증은 ARS 1382, **운전면허증은 경찰청 교통민원24(이파인)**로 진위를 조회할 수 있다. 등기부상 소유자 이름과 신분증, 계좌 명의가 모두 일치하는지 본다. 대리인이라면 위임장과 인감증명서를 확인한다.

7. HUG 전세보증보험 가입 가능한 집인가

전세보증금 반환보증(HUG 등)은 임대인이 보증금을 안 돌려줄 때 기관이 대신 돌려주는 안전장치다. 그런데 더 중요한 포인트가 있다. 보증보험 가입이 거절되는 집은, 기관이 보기에도 위험한 집이라는 뜻이다. 그러니 가입 가능 여부 자체가 그 집의 안전성을 보여주는 신호다. 가입이 안 되는 매물은 아예 계약하지 않는 게 안전하다.

8. 계약 당일 — 전입신고 + 확정일자, 그리고 특약

계약했다면 이사한 날 바로 전입신고를 하고, 계약서에 확정일자를 받는다. 전입신고(다음 날 0시부터 효력)는 ‘대항력’을, 확정일자는 ‘우선변제권’을 준다 — 보증금을 지키는 두 개의 방패다. 계약서엔 “대출·보증보험 거절 시 계약금 전액 반환” 같은 특약을 넣어, 보증 가입이 안 될 때 빠져나올 길을 만들어 둔다.

이 말이 나오면 빨간불입니다

계약을 재촉하며 이런 말을 한다면 한 발 물러서세요. ① “등기부는 나중에 봐도 돼요” ② “보증보험은 거의 다 가입돼요”(=확인 안 됐다는 뜻) ③ “오늘 계약 안 하면 다른 사람한테 넘어가요”(다급함을 미끼로) ④ “신탁이지만 아무 문제 없어요”. 전세사기는 항상 ‘생각할 시간’을 빼앗는 데서 시작합니다. 급할수록 위 8가지를 천천히 확인하세요.

보증금은 한 번 묶이면 오래간다

전세사기는 당하고 나면 회복에 몇 년이 걸린다. 그러니 들어가는 입구에서 막는 게 압도적으로 싸고 빠르다. 등기부 세 번, 전세가율 한 번 계산, 체납·신탁 확인, 보증보험 가능 여부, 그리고 당일 전입신고와 확정일자. 이 여덟 개가 복잡해 보여도, 보증금 앞에선 30분의 수고일 뿐이다.

혹시 이미 피해를 입었다면 혼자 끙끙대지 말자. 전세피해지원센터와 HUG, 관할 지자체에 전세사기 피해자 지원 제도가 마련돼 있으니 바로 상담을 받는 게 좋다. 집을 구하는 일과 함께 숨은 돈이나 가격을 읽는 습관까지 챙기면, 새는 곳 없이 돈을 지키는 기본기가 갖춰진다.

자주 묻는 질문

전세가율은 어떻게 계산하나요?

전세가율 = 전세보증금 ÷ 집 시세입니다. 예를 들어 시세 2억 집에 전세 1억 6천이면 80%입니다. 이 값이 80%를 넘으면 집이 경매·공매로 넘어갔을 때 보증금을 온전히 못 받을 위험이 커지므로 피하는 것이 좋습니다. 시세는 안심전세 앱이나 실거래가로 확인하세요.

임대인 세금 체납은 어떻게 확인하나요?

2026년 기준, 임대차 계약을 앞둔 임차인은 임대인의 동의 없이도 관할 세무서에서 임대인의 미납 국세 내역을 열람할 수 있습니다. 체납액이 크면 공매 시 보증금보다 먼저 변제될 수 있어 위험하니, 계약 전에 꼭 확인하세요.

전세보증보험은 꼭 들어야 하나요?

강력히 권합니다. 보증금 반환을 보장해 주는 안전장치이기도 하고, 무엇보다 '가입이 가능한 집인지' 자체가 그 집의 안전성을 보여주는 지표입니다. HUG 등에서 보증보험 가입이 거절되는 매물은 기관이 보기에도 위험하다는 뜻이므로, 아예 계약하지 않는 편이 안전합니다.

신탁 등기된 집은 계약하면 안 되나요?

무조건 안 된다기보다 각별한 확인이 필요합니다. 신탁 등기된 집은 실제 소유자가 신탁회사이므로, 임대인이 신탁회사의 동의 없이 계약하면 무효가 되어 보증금을 떼일 수 있습니다. 신탁원부를 확인하고 신탁회사의 동의(또는 위임) 여부를 반드시 따진 뒤 결정하세요.

이 글은 2026년 기준으로 작성되었습니다. 제도·절차·기관은 바뀔 수 있으니, 안심전세 앱, 국토교통부, HUG, 전세피해지원센터 등 공식 채널에서 최신 내용을 한 번 더 확인하세요.